Sachsenhausen – TOP LAGE! Beeindruckende Gründerzeit-Villa als Kapitalanlage inkl. gut laufendem Geschäftsbetrieb – Kulturdenkmal

Ein wirklich außergewöhnliches und besonderes Angebot dürfen wir Ihnen hier präsentieren:

In einer sehr guten Wohnlage von Frankfurt-Sachsenhausen steht diese sehr interessante Liegenschaft zum Verkauf, die schon seit Ende der 60er Jahre komplett gewerblich genehmigt ist und seither sehr erfolgreich als Saunaclub für Herren inkl. Gastronomieangebot geführt wird. Der Verkauf erfolgt hier mit einem weinenden Auge und nur aus Altersgründen des Eigentümers, der sich nun in den wohlverdienten Ruhestand verabschieden möchte.

Die als Kulturdenkmal (Denkmalschutz) ausgewiesene Villa (Baujahr 1906) + Anbau mit Sauna 2 (Baujahr 2002) ist voll unterkellert und erstreckt sich über 3, 5 Geschosse, somit verfügt sie über 3 mögliche Wohnebenen (derzeit komplett gewerblich genehmigt) und einen nicht ausgebauten Dachspeicher. Das Objekt wird inkl. dem kompletten Inventar und der Möglichkeit zur Fortführung des gut laufenden bestehenden Geschäftsbetriebes angeboten, der Käufer könnte so quasi ab Tag 1 den laufenden Betrieb, je nach Anspruch, auch ohne weitere Investitionen fortführen. Der Betrieb ist bekannt unter dem Namen “Sauna Amsterdam” und wird seit 1969 erfolgreich vom Eigentümer/Verkäufer geführt, der Nachweis der Umsatzzahlen im 6-stelligen Bereich ist über aktuelle BWA verfügbar. Das derzeitige Personal ( 2 feste Mitarbeiter + 3 Aushilfen) kann übernommen werden.

Die Immobilie befindet sich  in einem gut gepflegten Zustand, notwenige Renovierungs-/Sanierungs-/ Modernisierungsarbeiten wurden über all die Jahre stets ausgeführt, in diesem Jahr wurde z.B. eine komplett neue Öl-Dampfheizungsanlage von Vissmann mit Kosten von über  € 100.000,- verbaut.

Das Objekt ist zusammen mit der angrenzenden Doppelhaushälfte  in der Liste der Kulturdenkmäler als “Doppelwohnhaus des Jugendstils von 1906 nach Entwurf von C.F.W.Leonhardt mit plastischer Gestaltung des Baukörpers” geführt. Es ist als Kulturdenkma nach § 2 Abs. 3 Hessiches Denkmalschutzgesetz aus geschichtlichen und künstlerischen Gründen in das Denkmalverzeichnis des Landes Hessen eingetragen.

Nun zum besseren Verständnis erst mal die räumliche Aufteilung der einzelnen Geschosse:

KG: Gesamtfläche = Gewerbe-+Nutzfläche ca. 142m² : 2 große Saunen + 1 Dampfsauna + 1 großer Whirlpool + umfangreicher Sanitärbereich mit div. Duschen + Technikräume + Heizungsräume

EG: Geschossfläche lt. Gutachten ca. 190m²/Gewerbe+Nutzfläche lt. aktueller Berechnung Architekt = ca. 139m²: Empfangsbereich Kunden mit Kasse + Umkleideräume inkl. ca. 125 verschließbaren Spintschränken + WC + Technikraum + Wäscherei Raum + Ausgang zur Terrasse + Terrasse

1.OG: Geschossfläche lt. Gutachten ca. 161m²/Gewerbe+Nutzfläche lt. aktueller Berechnung Architekt = ca. 102m²: Bar-/Restaurant-Etage inkl. kompletter Einrichtung + Gastro-Küchenraum inkl. kompletter Gastroküche + WCs + Duschbad + Ausgang zur Terrasse mit Bestuhlung

2. OG = DG: Geschossfläche lt. Gutachten ca. 140m²/ Gewerbe+Nutzfläche lt. aktueller Berechnung Architekt = 105m²: Ruheräume + Massageabteile + WC + Abstellräume

3. OG= Dachspeicher = nicht ausgebaut – ca. 71m² Grundfläche = Lagerfläche unter Abzug Schrägen ca. 45,50m²

Die Summe der wertrelevanten Gewerbe-/Nutzflächen beträgt somit bei ca. 532 m².

Außenbereich: schön eingewachsener Garten mit Liegefläche inkl. Liegen + Bestuhlung

Dazu gehört ein komfortables Grundstück von total 513m² mit 1 Doppelgarage (ca. 28m²) plus Hof und Gartenfläche  bei einem derzeitigen Bodenrichtwert von € 4.000,-/m² ist das eine Bodenrichtwert-Summe von € 2.052.000,-. Die bebaute Bruttofläche darauf teilt sich lt. Bauakte wie folgt auf:

Hauptbau = 8,50m x 18m = 153m² + Garage 5,50m x 6m = 33m² + Anbau Sauna 2 = 18,60m²

Somit beträgt die GRZ 0,37 (lt. BNVO sind 0,8 zugelassen) und die GFZ 0,96 lt. Gutachten.

Die Immobilie wurde im Januar diesen Jahres von einem Gutachter (79 Seiten Wertgutachten) mit € 3.440.000,- zum Stichtag 31.12.2023 bewertet, wobei zu diesem Zeitpunkt noch keine neue Heizungsanlage verbaut war. Somit ist der jetzige Angebotspreis von € 2.790.000,-  fundiert und als ausgesprochen fair zu bewerten – eine echte Gelegenheit und nicht nur für einen Investor, der das Gewerbe fortführen will – durchaus ist hier auch eine Umnutzung zum Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen gut vorstellbar, denn diese schöne Gründerzeitvilla befindet sich in einer sehr gefragten Wohnlage.

Gem. diesem Gutachten wäre als marktübliche erzielbare Nettokaltmiete für das Haus in seiner derzeitigen gewerblichen Nutzung ein Betrag von € 10.234,- pro Monat anzusetzen, wären dann € 122.808,- , woraus sich ein Faktor von 22,71 zwischen reinem Kaufpreis und potentiellen Mieteinnahmen errechnen lässt.

Es handelt sich eine Massivbauweise mit Holzbalkendecken und Holztreppen.

Das Dach ist  mit Kunstschiefer eingedeckt.

Die Fenster sind doppelt isolierverglast und verfügen über Rolläden.

Die Sanitärinstallationen diverse Duschen und WC-Anlagen befinden sich in einem guten Zustand und sind voll funktional.

Das gesamte Inventar des laufenden Geschäftsbetriebes ist bereits im Kaufpreis enthalten, dies beinhaltet :

• komplett neue (9.2024) Dampf-Heizungsanlage: Industriekessel  + Brenner der Fa. Viessmann
• große Whirlpoolanlage + 2 Saunen + dazugehöriger Technik
• Gastroküchen Inventar komplett + Bar-/Restaurant Theke, Kühlung, Bestuhlung sowie Geschirr + Beleuchtung
• umfangreiches Terrassen-/Garten Mobiliar
• ca. 125 Spintschränke (Umkleiden) + diverses Dekormaterial

Das Grundstück befindet sich in einem gepflegten Zustand inkl. dem gärtnerisch angelegten Gartenbereich, die Zuwege sind ordentlich gepflastert.

Die Stadt Frankfurt als wirtschaftliches Bankenzentrum mit ihren ca. 760.000 Einwohnern ist die Kernstadt der Rhein-Main Region in der ca. 5,5 Mio Menschen leben, entsprechend groß das Einzugsgebiet für einen Sauna-Club dieser Art, wofür es seit Jahrzehnten eine durchgängig gute Nachfrage gibt.

Der Stadtteil Sachsenhausen (62.000 Ew Stand 31.12.22) ist mit optimaler Infrastruktur ausgestattet und bietet durch seine räumliche Nähe zum Flughafen und den umliegenden Autobahnen optimale Erreichbarkeit für potentielle Kunden, aber auch ein sehr beliebtes und gewachsenes Wohnumfeld.

Die Waidmannstraße zählt zu den gehobenen Wohnlagen Frankfurts, eine ruhige Parallelstraße zwischen einer der Haupteinfahrtsstraßen der Stadt = Kennedy Allee und den Bahngleisen zum S-Bahnhof “Stresemannallee” (nur 200 m entfernt). Das Wohnviertel hier ein Gründerzeit-Viertel überwiegend mit Wohnhäusern ohne gewerbliche Nutzung bebaut.

1000 words in the exposé cannot replace the personal impression during a viewing!

Das Exposé und die hier eingestellten Fotos jedoch vermitteln durchaus schon einen sehr guten ersten Eindruck.

All other important documents, including those for the financing bank, are of course also available digitally.

Senden Sie uns bitte eine schriftliche Anfrage mit Ihren kompletten Kontaktdaten inkl. vollständiger Adresse, Tel und email-Adresse sowie bitte Informationen zu Ihrem finanziellen Hintergrund, der zum Kauf einer solchen Immobilie ja notwendig ist, wir rufen Sie dann gerne zurück und stehen für weitere Fragen zur Verfügung.

Die Fa. Moser Immobilien Service vermittelt dieses Objekt im qualifizierten Alleinauftrag provisionspflichtig für den Käufer. Die bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrages verdiente und fällige Makler-Courtage für den Käufer beträgt 5,95% der Kaufpreissumme. Alle Anfragen sind ausschließlich über uns zu führen. Eine direkte Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer ist ausdrücklich von diesem nicht gewünscht.

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