{"id":72390,"date":"2025-03-14T12:53:40","date_gmt":"2025-03-14T11:53:40","guid":{"rendered":"https:\/\/angebote.immobilienmoser.de\/?post_type=property&p=72390"},"modified":"2025-03-15T13:35:09","modified_gmt":"2025-03-15T12:35:09","slug":"sachsenhausen-top-lage-beeindruckende-gruenderzeit-villa-als-kapitalanlage-inkl-gut-laufendem-geschaeftsbetrieb-kulturdenkmal","status":"publish","type":"property","link":"https:\/\/angebote.immobilienmoser.de\/en\/immobilien\/sachsenhausen-top-lage-beeindruckende-gruenderzeit-villa-als-kapitalanlage-inkl-gut-laufendem-geschaeftsbetrieb-kulturdenkmal\/","title":{"rendered":"Sachsenhausen – TOP LAGE! Beeindruckende Gr\u00fcnderzeit-Villa als Kapitalanlage inkl. gut laufendem Gesch\u00e4ftsbetrieb – Kulturdenkmal"},"content":{"rendered":"
\n

Property description<\/h2>\n<\/div>\n

Ein wirklich au\u00dfergew\u00f6hnliches und besonderes Angebot<\/strong> d\u00fcrfen wir Ihnen hier pr\u00e4sentieren:<\/p>\n

In einer sehr guten Wohnlage von Frankfurt-Sachsenhausen steht diese sehr interessante Liegenschaft zum Verkauf, die schon seit Ende der 60er Jahre komplett gewerblich genehmigt ist und seither sehr erfolgreich als Saunaclub f\u00fcr Herren inkl. Gastronomieangebot gef\u00fchrt wird. Der Verkauf erfolgt hier mit einem weinenden Auge und nur aus Altersgr\u00fcnden des Eigent\u00fcmers, der sich nun in den wohlverdienten Ruhestand verabschieden m\u00f6chte.<\/p>\n

Die als Kulturdenkmal (Denkmalschutz) ausgewiesene Villa (Baujahr 1906) + Anbau mit Sauna 2 (Baujahr 2002) ist voll unterkellert und erstreckt sich \u00fcber 3, 5 Geschosse, somit verf\u00fcgt sie \u00fcber 3 m\u00f6gliche Wohnebenen (derzeit komplett gewerblich genehmigt) und einen nicht ausgebauten Dachspeicher. Das Objekt wird inkl. dem kompletten Inventar und der M\u00f6glichkeit zur Fortf\u00fchrung des gut laufenden bestehenden Gesch\u00e4ftsbetriebes angeboten, der K\u00e4ufer k\u00f6nnte so quasi ab Tag 1 den laufenden Betrieb, je nach Anspruch, auch ohne weitere Investitionen fortf\u00fchren. Der Betrieb ist bekannt unter dem Namen “Sauna Amsterdam” und wird seit 1969 erfolgreich<\/strong> vom Eigent\u00fcmer\/Verk\u00e4ufer gef\u00fchrt, der Nachweis der Umsatzzahlen im 6-stelligen Bereich ist \u00fcber aktuelle BWA verf\u00fcgbar. Das derzeitige Personal ( 2 feste Mitarbeiter + 3 Aushilfen) kann \u00fcbernommen werden.<\/p>\n

Die Immobilie befindet sich\u00a0 in einem gut gepflegten Zustand, notwenige Renovierungs-\/Sanierungs-\/ Modernisierungsarbeiten wurden \u00fcber all die Jahre stets ausgef\u00fchrt, in diesem Jahr wurde z.B. eine komplett neue \u00d6l-Dampfheizungsanlage von Vissmann mit Kosten von \u00fcber\u00a0 \u20ac 100.000,- verbaut.<\/p>\n

Das Objekt ist zusammen mit der angrenzenden Doppelhaush\u00e4lfte\u00a0 in der Liste der Kulturdenkm\u00e4ler als “Doppelwohnhaus des Jugendstils von 1906 nach Entwurf von C.F.W.Leonhardt mit plastischer Gestaltung des Bauk\u00f6rpers” gef\u00fchrt. Es ist als Kulturdenkma nach \u00a7 2 Abs. 3 Hessiches Denkmalschutzgesetz aus geschichtlichen und k\u00fcnstlerischen Gr\u00fcnden in das Denkmalverzeichnis des Landes Hessen eingetragen.<\/p>\n

Nun zum besseren Verst\u00e4ndnis erst mal die r\u00e4umliche Aufteilung der einzelnen Geschosse:<\/p>\n

KG:<\/strong> Gesamtfl\u00e4che = Gewerbe-+Nutzfl\u00e4che ca. 142m\u00b2<\/strong> : 2 gro\u00dfe Saunen + 1 Dampfsauna + 1 gro\u00dfer Whirlpool + umfangreicher Sanit\u00e4rbereich mit div. Duschen + Technikr\u00e4ume + Heizungsr\u00e4ume<\/p>\n

EG:<\/strong> Geschossfl\u00e4che lt. Gutachten ca. 190m\u00b2\/Gewerbe+Nutzfl\u00e4che lt. aktueller Berechnung Architekt = ca. 139m\u00b2<\/strong>: Empfangsbereich Kunden mit Kasse + Umkleider\u00e4ume inkl. ca. 125 verschlie\u00dfbaren Spintschr\u00e4nken + WC + Technikraum + W\u00e4scherei Raum + Ausgang zur Terrasse + Terrasse<\/p>\n

1.OG:<\/strong> Geschossfl\u00e4che lt. Gutachten ca. 161m\u00b2\/Gewerbe+Nutzfl\u00e4che lt. aktueller Berechnung Architekt = ca. 102m\u00b2<\/strong>: Bar-\/Restaurant-Etage inkl. kompletter Einrichtung + Gastro-K\u00fcchenraum inkl. kompletter Gastrok\u00fcche + WCs + Duschbad + Ausgang zur Terrasse mit Bestuhlung<\/p>\n

2. OG = DG<\/strong>: Geschossfl\u00e4che lt. Gutachten ca. 140m\u00b2\/ Gewerbe+Nutzfl\u00e4che lt. aktueller Berechnung Architekt = 105m\u00b2<\/strong>: Ruher\u00e4ume + Massageabteile + WC + Abstellr\u00e4ume<\/p>\n

3. OG<\/strong>= Dachspeicher = nicht ausgebaut – ca. 71m\u00b2 Grundfl\u00e4che = Lagerfl\u00e4che unter Abzug Schr\u00e4gen ca. 45,50m\u00b2<\/strong><\/p>\n

Die Summe der wertrelevanten Gewerbe-\/Nutzfl\u00e4chen<\/strong> betr\u00e4gt somit bei ca. 532 m\u00b2<\/strong>.<\/p>\n

Au\u00dfenbereich<\/strong>: sch\u00f6n eingewachsener Garten mit Liegefl\u00e4che inkl. Liegen + Bestuhlung<\/p>\n

Dazu geh\u00f6rt ein komfortables Grundst\u00fcck von total 513m\u00b2 mit 1 Doppelgarage (ca. 28m\u00b2) plus Hof und Gartenfl\u00e4che\u00a0 bei einem derzeitigen Bodenrichtwert von \u20ac 4.000,-\/m\u00b2 ist das eine Bodenrichtwert-Summe von \u20ac 2.052.000,-. Die bebaute Bruttofl\u00e4che darauf teilt sich lt. Bauakte wie folgt auf:<\/p>\n

Hauptbau = 8,50m x 18m = 153m\u00b2 + Garage 5,50m x 6m = 33m\u00b2 + Anbau Sauna 2 = 18,60m\u00b2<\/p>\n

Somit betr\u00e4gt die GRZ 0,37 (lt. BNVO sind 0,8 zugelassen) und die GFZ 0,96 lt. Gutachten.<\/p>\n

Die Immobilie wurde im Januar diesen Jahres von einem Gutachter (79 Seiten Wertgutachten) mit \u20ac 3.440.000,-<\/strong> zum Stichtag 31.12.2023 bewertet, wobei zu diesem Zeitpunkt noch keine neue Heizungsanlage verbaut war. Somit ist der jetzige Angebotspreis von \u20ac 2.500.000,-<\/strong>\u00a0 fundiert und als ausgesprochen fair zu bewerten – eine echte Gelegenheit und nicht nur f\u00fcr einen Investor, der das Gewerbe fortf\u00fchren will – durchaus ist hier auch eine Umnutzung zum Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen gut vorstellbar, denn diese sch\u00f6ne Gr\u00fcnderzeitvilla befindet sich in einer sehr gefragten Wohnlage.<\/p>\n

Gem. diesem Gutachten w\u00e4re als markt\u00fcbliche erzielbare Nettokaltmiete f\u00fcr das Haus in seiner derzeitigen gewerblichen Nutzung ein Betrag von \u20ac 10.234,- pro Monat anzusetzen, w\u00e4ren dann \u20ac 122.808,- , woraus sich ein Faktor von 20,36 zwischen reinem Kaufpreis und potentiellen Mieteinnahmen errechnen l\u00e4sst.<\/p>\n

 <\/p>\n

\n

equipment<\/h2>\n<\/div>\n

Es handelt sich eine Massivbauweise mit Holzbalkendecken und Holztreppen.<\/p>\n

Das Dach ist\u00a0 mit Kunstschiefer eingedeckt.<\/p>\n

Die Fenster sind doppelt isolierverglast und verf\u00fcgen \u00fcber Roll\u00e4den.<\/p>\n

Die Sanit\u00e4rinstallationen diverse Duschen und WC-Anlagen befinden sich in einem guten Zustand und sind voll funktional.<\/p>\n

Das gesamte Inventar des laufenden Gesch\u00e4ftsbetriebes ist bereits im Kaufpreis enthalten, dies beinhaltet :<\/p>\n

    \n
  • komplett neue (9.2024) Dampf-Heizungsanlage: Industriekessel\u00a0 + Brenner der Fa. Viessmann<\/li>\n
  • gro\u00dfe Whirlpoolanlage + 2 Saunen + dazugeh\u00f6riger Technik<\/li>\n
  • Gastrok\u00fcchen Inventar komplett + Bar-\/Restaurant Theke, K\u00fchlung, Bestuhlung sowie Geschirr + Beleuchtung<\/li>\n
  • umfangreiches Terrassen-\/Garten Mobiliar<\/li>\n
  • ca. 125 Spintschr\u00e4nke (Umkleiden) + diverses Dekormaterial<\/li>\n<\/ul>\n

     <\/p>\n

    Das Grundst\u00fcck befindet sich in einem gepflegten Zustand inkl. dem g\u00e4rtnerisch angelegten Gartenbereich, die Zuwege sind ordentlich gepflastert.<\/p>\n

    \n

    Position<\/h2>\n<\/div>\n

    Die Stadt Frankfurt als wirtschaftliches Bankenzentrum mit ihren ca. 760.000 Einwohnern ist die Kernstadt der Rhein-Main Region in der ca. 5,5 Mio Menschen leben, entsprechend gro\u00df das Einzugsgebiet f\u00fcr einen Sauna-Club dieser Art, wof\u00fcr es seit Jahrzehnten eine durchg\u00e4ngig gute Nachfrage gibt.<\/p>\n

    Der Stadtteil Sachsenhausen (62.000 Ew Stand 31.12.22) ist mit optimaler Infrastruktur ausgestattet und bietet durch seine r\u00e4umliche N\u00e4he zum Flughafen und den umliegenden Autobahnen optimale Erreichbarkeit f\u00fcr potentielle Kunden, aber auch ein sehr beliebtes und gewachsenes Wohnumfeld.<\/p>\n

    Die Waidmannstra\u00dfe z\u00e4hlt zu den gehobenen Wohnlagen Frankfurts, eine ruhige Parallelstra\u00dfe zwischen einer der Haupteinfahrtsstra\u00dfen der Stadt = Kennedy Allee und den Bahngleisen zum S-Bahnhof “Stresemannallee” (nur 200 m entfernt). Das Wohnviertel hier ein Gr\u00fcnderzeit-Viertel \u00fcberwiegend mit Wohnh\u00e4usern ohne gewerbliche Nutzung bebaut.<\/p>\n

    \n

    Miscellaneous<\/h2>\n<\/div>\n

    1000 words in the expos\u00e9 cannot replace the personal impression during a viewing!<\/p>\n

    Das Expos\u00e9 und die hier eingestellten Fotos jedoch vermitteln durchaus schon einen sehr guten ersten Eindruck.<\/p>\n

    All other important documents, including those for the financing bank, are of course also available digitally.<\/p>\n

    Senden Sie uns bitte eine schriftliche Anfrage mit Ihren kompletten Kontaktdaten inkl. vollst\u00e4ndiger Adresse, Tel und email-Adresse<\/strong> sowie bitte Informationen zu Ihrem finanziellen Hintergrund, der zum Kauf einer solchen Immobilie ja notwendig ist, wir rufen Sie dann gerne zur\u00fcck und stehen f\u00fcr weitere Fragen zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n

    Die Fa. Moser Immobilien Service vermittelt dieses Objekt im qualifizierten Alleinauftrag provisionspflichtig f\u00fcr den K\u00e4ufer. Die bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrages verdiente und f\u00e4llige Makler-Courtage f\u00fcr den K\u00e4ufer betr\u00e4gt 3,57% der Kaufpreissumme. Alle Anfragen sind ausschlie\u00dflich \u00fcber uns zu f\u00fchren. Eine direkte Kontaktaufnahme mit dem Verk\u00e4ufer ist ausdr\u00fccklich von diesem nicht gew\u00fcnscht.<\/strong><\/p>\n

    Wichtiger Hinweis: Alle Angaben stammen von Dritten (Eigent\u00fcmer, Verwalter, Gutachter, Architekt, …) f\u00fcr die wir weder Gew\u00e4hr noch Haftung \u00fcbernehmen k\u00f6nnen, Irrtum und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Objektbeschreibung Ein wirklich au\u00dfergew\u00f6hnliches und besonderes Angebot d\u00fcrfen wir Ihnen hier pr\u00e4sentieren: In einer sehr guten Wohnlage von Frankfurt-Sachsenhausen steht diese sehr interessante Liegenschaft zum Verkauf, die schon seit Ende der 60er Jahre komplett gewerblich genehmigt ist und seither sehr erfolgreich als Saunaclub f\u00fcr Herren inkl. Gastronomieangebot gef\u00fchrt wird. 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